Atelier sur la densification pavillonnaire à Port-Saint-Père (2014)

 
 
Exemple de proposition de densification pavillonnaire

Dans le cadre d’un partenariat entre la DDTMdirection départementale des territoires de la mer 44, la ville de Port-Saint-Père et le Master 2 « Villes et Territoires » à Nantes, un atelier de 4 étudiants de formations initiales variées (droit, géographie et architecture) a travaillé en 2013-2014 sur la problématique de la densification pavillonnaire : d’octobre à janvier sur le diagnostic et les enjeux puis de février à mai sur les propositions et les projets envisageables.

Contexte :

La DDTM 44 souhaitait réfléchir sur la question de la densification par division parcellaire du pavillonnaire en général sans se limiter à l’approche Bimby  (build in my backyard). La municipalité de Port-Saint-Père de son côté s’interrogeait sur des divisions parcellaires inorganisées sans forcément en percevoir le potentiel pour son développement...

Objectifs : 

En accord avec la municipalité de Port-Saint-Père, il s’agissait :

  1.  d’avoir une vision globale de la densification pavillonnaire à l’œuvre sur la commune mais aussi des dents creuses et espaces lâches, selon une méthodologie à proposer,
  2.  de recenser les outils et moyens disponibles pour limiter et/ou favoriser (selon le cas) mais aussi encadrer et organiser la densification,
  3.  de « donner à voir », sur des « sites » à définir en accord avec la commune, la diversité des projets possibles en terme de forme urbaine mais aussi de règles d’urbanisme adaptées à l’évolution envisagée, de dispositif opérationnel à mettre en place...

Méthode pour la réalisation de l’étude : 

L’étude est basée sur les réflexions d’un groupe d’étudiants. Elle comporte donc des limites dont il faut avoir conscience (des formulations parfois maladroites, une réflexion pas toujours aboutie) mais aussi de grands intérêts (une réflexion indépendante, qui n’a pas à être validée ni par la DDTM ni par la commune, des idées et propositions intéressantes car utiles au débat, etc.).

La DDTM 44 était maître d’ouvrage et elle a associé le maire, qui s’était déclaré intéressé, et l’équipe municipale au lancement de la réflexion et aux deux restitutions, intermédiaire et finale.

Les travaux des étudiants : 

Les logements créés présentent des qualités très variées ce qui pose la question de l’acceptabilité de la densification pavillonnaire et, en particulier, celle de la concertation avec les voisins. Le diagnostic de la situation sur Port-Saint-Père illustre la faiblesse des outils réglementaires pour maitriser les processus de construction. L’historique de l’urbanisation et l’analyse des constructions récentes montrent que 45 % des opérations, soit 25% des logements créés, résultent d’opérations de division-construction sur la période 2006-2013.

L’identification du potentiel foncier du tissu existant se base sur une méthode proposée par les étudiants pour repérer d’une part les dents creuses, et d’autre part les espaces lâches, ensembles de parcelles ou de parties de parcelles formant ensemble un secteur de projet potentiellement constructible.

Pour accroître la maîtrise publique du processus, les étudiants proposent :
1/ une vision communale distinguant les villages et hameaux n’ayant pas vocation à la densification (sauf 3 hameaux proches de la gare) et le bourg où elle pourra être recherchée ;
2/ une adaptation des outils réglementaires du PLU pour faciliter et mieux encadrer les divisions-constructions en général ;
3/ des outils utiles pour accompagner les projets : OAP, AFU, emplacement réservé, dation, architecte conseil et EPF (outils à explorer et à combiner)... pour des projets d’ensemble visant une densification organisée autour d’une voie nouvelle desservant le cœur d’îlot.

Valorisation et usage : 

Outre une restitution aux équipes de la DDTM et au conseil municipal de la commune, une présentation au réseau habitat foncier des collectivités locales de Loire-Atlantique a été réalisée le 26 juin 2014.

Par ailleurs, depuis la loi Alur, l’identification des potentiels de densification ainsi que des projets plus ou moins complexes qui peuvent être conduits dans le tissu urbain existant devient une obligation réglementaire dans les PLU. Ce travail propose une méthode pour ce faire, qui devra cependant être adaptée à chaque territoire.

La commune de Port-Saint-Pére, en choisissant de s'associer à la réflexion de la DDTM, a pris un temps d'avance et dispose maintenant d'éléments très utiles pour une future révision de son PLU.

Autre réflexion:

Un autre atelier a travaillé simultanément sur la question de la "densification douce" en milieu urbain. Ses travaux sont consultables sur le site de l'AURAN.

Les rapports des étudiants ainsi qu’un diaporama des enseignements de cette réflexion sont librement consultables :